2007年天津楼市将稳步前行房价不会有大起大落

http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2007 年1 月19 日今晚报

[摘要] 2006年，堪称“全民房地产年”，房地产业升温到“沸点”，并遭遇了有史以来最猛烈的宏观政策调控。2007年，一系列宏观调控政策的影响将在市场中逐步显现：小面积住宅的推广将丰富和完善楼市结构，人们的心态

宏观调控仍将继续

“被京城地产界称为‘新地王’、位于二三环之间、紧邻CBD的北京朝阳区广渠路36号地，最终被国企北京城建兴华和城开联合体以26亿元夺标，这是一个值得回味的事件，实际上是去年宏观调控效果在市场上的体现。”中国房地产指数系统华北分院研究总监葛海峰说。

据了解，广渠路36号地的成交价比华润置地出的30.5亿元最高价低了4.5亿元。胜出标书中提出，该地块定位于满足CBD大众中等收入人群需求，开发集经济、舒适的中小户型产品为主的多元化住宅、商业、办公、公园于一体的多功能产品，并明确“90平方米占70%的承诺”。该地块的住宅意向销售价格为9500元/平方米，而目前CBD周边商品房售价都要超万元。

“这是一个信号，预示着今后一些重要地块并不是简单的谁出价高谁开发，更多会考虑报价、规划和户型限制等多方面因素。这表明国家在今年很有可能会进一步更详细、更具体的调控政策，充分体现了政府控制地价、抑制房价过快上涨的决心。”葛海峰说，“另外，北京市银监局去年还紧急叫停了北京市未封顶楼盘的个人住房商业贷款业务，这一做法也有可能在今后推广到全国。”

天津房协研究委员会主任委员、南开大学经济学博士刘玉录认为，从2005年到现在，国家对楼市的调控从整体的宏观层面到具体的微观操作层面都已涉及，但相关政策在具体执行过程中是否能够到位却并没有进行一个统筹的考量。国家此次调控的决心很大，如果房价依旧高企，那么下阶段在土地、金融等方面的一系列新政策仍将会继续出台。

中原地产天津分公司研究部经理梁美娜预测，今年楼市中直接行政干预力度将减少，对土地、信贷、销售市场方面的监管及执行力度将加大，调控将主要围绕改善供应结构及抑制房价过快上涨展开。

房价不会大起大落

据中原地产天津分公司统计，2006年天津楼市中新建商品房成交约1047万平方米，比去年略有增长。商品房成交均价约为5000元/平方米，比去年同比增长17%，较2005年23%的价格增幅回落了6个百分点。普通住宅供需基本平衡，同时房价连续3季保持稳定。

“2005年天津普通住宅市场供略大于求，2006年受政策影响，供应及需求规模均有小幅下降，但总体保持平稳。”梁美娜分析说，“与2005年相比，2006年普通住宅价格的上涨势头明显趋缓，特别是在下半年，随着郊县成交比重加大，全市住宅均价稳定在4700元左右，宏观调控初见成效。”

刘玉录博士认为，在国家一系列宏观调控政策的影响下，今年的天津房地产市场和去年相比变化不会很大，房价不会出现大跌，当然大涨的可能性也微乎其微。做出这种判断主要基于亮点：一是国家将滨海新区纳入“十一五”整体发展规划，大量外来资金和人才纷纷涌入天津，这将带动天津房地产市场由原来的本地需求为主向外来需求为主转变；二是目前天津市民改善性需求依旧有很大潜力，随着宏观调控的深入，市场梯次消费的逐步形成，这部分需求还会释放。

葛海峰认为，今年天津的房价总体上将会保持稳中有升的态势，个别热点区域，如老城厢、三岔河口、中北镇、大梅江、空港物流加工区、开发区、塘沽区等，仍会因供不应求而造成价格小幅上升，但随着城市周边郊县市场规模的不断扩大，整体上会平抑全市的平均价格。

结构性矛盾有望缓解

目前，天津房地产市场中的供需结构性矛盾依旧突出，但随着去年“国十五条”政策中，明确提出了“新建住宅套型建筑面积90平方米以下住房所占比重必须达到开发建设总面积70%以上”，这种矛盾有望在今年得到缓解。

“天津已经出台了天津市住房建设规划（2006-2010年）》，明确将加强天津市近期城市住房建设的控制和引导，调整住房供求比例，改善住房供应结构。这为很多普通购房者形成一个很好的预期。”刘玉录博士说，“前些年批准的大户型在今年仍将会继续上市，因此不会出现大户型稀缺涨价的情况。而小户型在政策引导下供应比例会越来越高，对普通百姓是一件好事。”

梁美娜认为，调整住房供应结构，构建多层次的住房保障体系将是今年国家宏观调控的一场“重头戏”，重点是加快建设90平方米以下中小户型、中低价位普通商品住房，改进和完善经济适用房制度，加快建立和实施廉租房制度。从多年的香港地产经验来看，国内的住房建设和消费必须量力而行，必须摆脱当前“超大建设”、“超前消费”的现状。目前政府的住宅主导户型应该是90平方米以下的中小户型，90平方米户型占70%的宏观调控政策是符合国情的。

据了解，去年天津市推出了多块符合“90平方米户型占70%”政策的新地块，预计这些地块将在今年进入项目销售。此外，一些原有大型项目也在计划修改后期开发规划，如天津富力城就计划在后续地块开发时加大小户型的供应力度。

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责任编辑/tj_ershoufang

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