风林火:龙岗中心城的产品应该定位为关内的空缺

http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月1 日房地产门户搜房网

[摘要] 风林火:龙岗中心城产品应该定位为关内的空缺

11月1日，搜房网深度互动体验活动【好房子品鉴团】首次走进“大运购房圈”的精品楼盘大公馆。邀请来10余位业内学者、专家、知名博客和投资客朋友一起从项目定位、产品细节、服务管理、地段价值、目标客户、品质内涵、周边配套等多方面对该项目进行赏鉴。

大公馆是绿景地产进军关外的首个项目，也是目前距离深圳四大新城之一的大运新城最近的项目，高屋建瓴地提出了“胸怀大未来，国礼赢天下”的主张。绿景地产也借此把大运内涵充分注入到大公馆的产品细节、服务管理和营销过程中。绿景•大公馆巧妙地把与大运会之间的空间位置关系上升为精神层面的关系，在深圳首次引入巴特勒管家模式，首创“现代公馆”生活模式，打造“现代公馆服务礼仪”，这一极具创新色彩的“现代服务式营销”模式引起了业界广泛关注。

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资深投资客是看一个片区的前景，房地产投资是一个长期投资，掐到点好，可能两三年赚一倍，掐到点不好，可能要投资五年。

不能拿本地人的价格体系和价格观念看待我们现在在龙岗大运新城做的产品，否则的话你会遇到一个很尴尬的情况，就是本地人看得上，买不起。现在关内房价都2、3万，关内人看龙岗价格低，但是又不想买。

剑客风林火：资深投资客是看一个片区的前景，房地产投资是一个长期投资，不是说今天买了，明天就可以卖。它有一个保值增值的过程，掐到点好，可能两三年赚一倍，掐到点不好，可能要投资五年。比如南山区，南山区是深圳投资潜力包括后面产品升级换代、产品营销、价格拉动都很成功的区域。假设把南山和龙岗做一个简单类比，我们可能都面临一个历史的选择，南山当时面临的历史选择是通过科技园一个点来带动深圳产业结构、市政配套、交通设施整个往宝安这边推，包括一号线给了南山很大的促进，滨海大道最早提升了后海价格重现。这一点当时消费者还是没有意识到的。03年、04年那个时候，南硅谷，当时我们过去觉得非常艰难，打的过去从罗湖到南边要100多元。

但是它的价格上涨了4倍。深圳发展从地产营销也好，产品设计也好，地产格局也好，永远就不是我们能够想得到的。它的未来发展空间也不是站在今天这个时间节点可以看到的，关键看到我们大的趋势，现在把握最大的趋势就是深圳和香港的融合，沾了深圳和香港融合最早的区域发展越快。龙岗07、08年经过了一轮高潮，但是为什么一下又沉寂下来了。可能还是我们没有沾上国际化的边。如果龙岗大运新城能够跟国际化接轨，这个概念还是很容易营造的。包括周边的阳光天健城，也准备用国际化这个理念往里打。这个什么概念呢？你不能拿本地人的价格体系和价格观念看待我们现在在龙岗大运新城做的产品，否则的话你会遇到一个很尴尬的情况，就是本地人看得上，买不起。

现在关内房价都2、3万，关内人看龙岗价格低，但是又不想买。我们区域规划上，包括政府交通也好，很多是前景描绘不清，产业规划不明，配套设施不足，投资信心不够，这个是制约我们龙岗中心城大运新城这个板块最大的问题。今天我过来想学习，到底我们新任的领导给我们大运新城这个板块有多大的信心度，这一点是我们媒体应该放大的。这一点明确了，就跟我们以前发展南山区、发展深圳湾、发展宝安中心区是一脉相承的。很多地产营销做得很出色，概念做得很好，宣传也很大力度，但是事实上在市场引起的反响没有这么大，政府引导方面我们希望得到一个信息，然后给我们再发散出去。

第二，从产品来讲，到底龙岗中心城这个市场能给深圳楼市什么样的一个产品。本来这个话题不是今天来讨论，2、3年前做产品设计的时候就应该讨论。当时从招商依山郡杀进来，给龙岗人民做的一个礼物，一期是洋房，一楼也是这种下面挖，这是当时很流行的概念，06年很流行洋房下面挖，当时就是产品创新。看到那个产品，我觉得龙岗中心城很有希望，因为当时关内都是做高层，没有这种联排，或者洋房比较稀缺，包括后来中央悦城都卖的比较火。后来振业城也是卖的可以。

但是后来龙岗越做越往高做，龙岗中心城下面是最好不要做高层，打地基会有问题。但是龙岗中心城又很宽松，绿化很好，为什么大家都做联排、别墅，如果全部这样做，整个龙岗中心城产品概念、产品档次就全起来了，通过高速就没有任何问题了。现在去招华曦城，要走广深高速，但没有人会抱怨。包括政府给批地的时候，给的容积率、给的规划，他不知道这个楼建起来给谁住，龙岗本地这么多人消化得完吗？你给关内人住，关内不缺高层，他追求有天有地，关内100平米高层价格，这边可以买一个别墅，这样关内人就不在乎了。你卖给没有钱的人，他公交车一个小时过来，他不可能买这里。包括公交车也没有配套，地铁也没有通过我们黄阁路。

我不知道新任的市领导这方面有没有考虑，还是通过我们活动给政府一个建设性的建议。这么大供应量，关内又这么贵，只有在龙岗中心城解决的话，交通和规划能不能提前倾斜在这里，这是我们今天活动的目的，不是为了卖房的，而是思路问题。这样我们就好推介了。我觉得这两点是抛砖引玉，后面再继续。

责任编辑/liguanzheng.sz

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