万科副总裁为何预言房价将会下跌且听他们说

http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月31 日林驰胜新快报

“明年一季度北京房价存在小幅调整可能，特别是个别项目、局部区域价格会小幅下调。”不久前万科副总裁毛大庆在北京发表了这样一席言论。该观点一经其口，立刻引发一系列猜测，人们将其与2007年万科董事长王石的拐点论相联系，揣测万科或将再次领衔降价。

降价是一个时间性问题

近期以来，关于房价走势不明朗或现拐点的言论层出不穷，如拐点论、政策收紧论、降价理由论等等。然而，真正能够触动消费者神经或影响市场走势的言论少之又少，人们明白仅靠理论和一腔热血是无法改变市场行情的。有人甚至偏激地认为，一切理论不如行业巨头领降价降价效果来得明显，如2007年的万科。

那么，万科为什么要选择降价呢？房价涨跌都在万科掌握中吗？“这是对降价行为的误解，过度放大企业对市场的影响，却忽视其背后实质内因。”业内资源人士张总分析认为，万科在2007年领降是对市场变化的一种理性判断，并做出及时有效的反应对策，而非万科随心所欲想降就降，想涨就涨。即使万科不想降价，但在大势面前也是回天无力，降价是一个时间性问题，万科只是普降的诱因。

不妨换位思考，站在万科角度看楼市，相信当初谁也不敢轻易提出“降价”两字，所以降价背后必然是一番深思熟虑。

事实上，降价是对房价的一种否定。既然无法力挽狂澜，与其晚降，不如早降，毕竟抢占先机也是一种经商之道，领降充分体现万科运筹帷幄、决胜千里的高明策略。

笔者认为，一个事件的发生，是由若干个因素共同作用的结果。万科降价之所以抢眼，更多是其在众因素中，扮演的是催降剂和领降者。万科降价首先是一种企业行为，其次才是行业行为，万科虽有强大的品牌实力和市场影响力，但绝对无法做到想涨想降全凭己定。

三大因素影响房价走势

假如万科降价，又是什么因素迫使万科都选择降价呢？

“市场消费力是决定降价与否的关键。”业内人士陈经理认为，房价高涨将使越来越多的消费者丧失购买能力，从而导致消费群体锐减，这一点从近期市场成交量下滑已经表露出来。当消费群体无力支撑高房价市场时，开发商必然陷入高成本、资金短缺的局面，选择降价就是自然而然的事情了。

笔者认为，市场消费力只是三大降价因素之一，只有结合交易条件和交易年限，才能最终迫使开发商选择降价。交易条件指的是成本支出，当首付提高和利率浮动比例上调时，将明显削减投资和投机空间和风险，从而遏制房价飙升并打压炒房者的积极性。

另外就是交易年限。一个活跃的市场，离不开投资，而制约投资活力的政策恰恰是交易年限的设定，因为2年与5年交易年限的最大区别就是5.5%的营业税。

从目前的楼市行情来看，前面两者已经基本形成，房价是否下降很大程度看免征营业税政策暂定终止时间设定，如果回调交易年限至五年，房价下跌将无法避免。

由此，不难理解毛大庆为何预测明年一季度房价存在小幅调整可能了。

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