地王风云录

http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月30 日南昌搜房网综合整理

[摘要] 最近数月，“地王”的身影从金融危机的沉睡中苏醒过来，从北京到上海，从东部到内陆，频频显现。按照地产界的流行说法：做房地产，就像吸毒，只要做过，就不会再想做其他生意。“地王”则更像一种高致病性病毒，极具传染性。

地王风云：一场击鼓传花的游戏

2007年是一个地王频繁诞生的年代，当意气风发的地王们信手指点江山的时候，却不料鼓声嘎然而止，将他们推入一个没有退路的死胡同，地王的光环即使再眩目，却不过是一件皇帝的新装，褪去光环之后，依旧是一块杂早丛生，荒凉的土地。曾以为，地王的教训将成为开发商足以警醒自我的镜子，却不料，光环是诱人的，足以让飞蛾扑火。

市场数据显示，5月以来，全国60个重点城市共成交土地553宗，环比增加5%，同比增加73%，土地成交面积2686万平方米，环比增加3%，同比增加89%。数据的背后，是整个楼市的热火朝天，相对于2008年的步履维艰，2009年春节之后可以说是顺风顺水，土地市场的活跃传递着楼市回暖的积极信号，也预示着来年将有更多的开工量，和更多的新房源面向市场，他们将与目前市场上还未消化完的存量房构成楼市的“堰塞湖”现象，一旦市场出现销售不畅的情况，那么数量巨大的存量房将使楼市陷入更加危险的泥沼。

土地市场的活跃，催生的是一个比一个庞大的地王：富力地产以近15000元/平方米的价格竞得北京广渠路10号地，成为了北京今年以来的单价地王；绿地集团以12亿元竞得上海徐汇区船厂路地块，成为今年以来的总价地王；从 5月7日起，万科接连在6个城市攻城掠地，拿下8幅地块，短短的41天时间之内，万科超过40亿元的投资创下了自2008年2月以来单月拿地投资的最高记录；重庆江北鸿恩寺地块预计将以50亿元的价格成为新的地王…击鼓传花的游戏开始了，开发商接过了第一棒，购房者能否接过第二棒目前还是一个未知数，取决于整个楼市的走势是否平稳，同样，也取决于整个宏观经济的走势，毕竟，能够为下一棒接力的，必要要求具有足够强的支付能力。

不管这场游戏将以怎么的方式传递下去，最终接棒的还是购房者，他们将为高地价推高的房价而买单，同样，选择权也在他们手上，如果房价高于预期，或者是他们现实的承受能力，选择观望依旧是他们对抗这个市场最行之有效的武器。不管从哪个角度来看，“地王”的再度崛起，对于楼市的平稳发展并无过多的益处，相反，“地王”所产生的连带涨价效应，将很有可能打击购房者的积极性，因为谁也不想为高房价而买单。

房价上涨：楼市的下一个泡沫

盛宴总是不期而至，以至于人们丧失了必须具备的警惕性，年初的时候谁都不会预料到楼市的回暖速度竟然是如此的快，在短时间内强烈爆发的热销行情面前，开发商显得有些手足无措，许多开发商因为减少了工程的开工量而导致房源短缺，甚至在热情的市场行情下无房可卖，供过于求的市场局面直接促使了开发商采取提价的方式适应市场，但这并没有阻挡购房者的热情，市场的盛况比之2007年，也丝毫不落下风。

这一波热销行情，释放的是自2008年初就开始采取观望态度的有效刚性需求，同时，也来自于开发商主动与市场的妥协，在房价出现松动的局面之下，购房者所释放的需求如泄洪的堤坝，凶猛得不可阻挡，而正因为如此，排队购房的人群以自己的实际行动一步一步的推高房价，可以这样说，房价的上涨是开发商与购房者共同作用的结果，而不是哪一方的单方行为。

国家发改委的统计数据显示，5月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。全国性的房价上涨目前来看已经成为定局，那么，对于购房者而言，又将陷入一个买与不买的两难境地。从长期来看，房价的上涨趋势已经相当明显，早买房实际上就是买到了未来房价上涨的预期，继续观望的结果是付出更高的成本，最终得不偿失。但是，从另一个方面来看，房价这么快就上涨并不是一件好事情，2009年得来不易的好局面经不起开发商胡乱的折腾，尽可能的保持平稳才能使得楼市以更加健康的状态运行下去。

相对于2007年尽皆疯狂的楼市局面，2009年的再度火爆是各地方政府乐于见到的局面：一方面，房地产行业作为国家的支柱产业，对拉动经济的发展具有举足轻重的作用；另一方面，楼市的再度活跃将有利于增加政府的财政收入，土地财政依旧是许多地方赖以发展的根本；第三，在国际经济形势没有好转的迹象前，政府不会再出台限制房地产业发展的相关政策，相反还有可能出台有利于房地产行业的相关政策，比如前段时间出台的资本金比例下调等。综合各方面的情况来看，房价的上涨是必然的，但是，房价的上涨也正在制造着下一轮楼市的泡沫。

通胀预期：投资性需求将主导下半年楼市走向

随着刚性需求渐趋疲态，楼市的后续发展急需新生力量的强力推动，从目前的情况来看，投资性需求能否再度崛起，将成为主导下半年楼市走向的重要条件。首先，通胀预期再次抬头，欧美等国相继开动印钞机发行钞票，蝴蝶翅膀煽动所造成的影响，就是我们存在银行里的钱面临被贬值的风险，因此，将人民币转化为人民币资产将成为最佳的选择，而在投资的选择上，除了黄金等包值品以外，房地产的投资无疑将成为重要的选择，因此，从这个层面来看，通货膨胀的来临将使得投资者再次考虑进入楼市，从而拉动楼市投资潮的再度繁荣。

其次，为了应对由大样彼岸蔓延的金融危机，国家将投入4万亿元的资金拉动内需，而与房地产业有直接关系的就占了32%，同时，房地产行业在国家GDP的比重接近10%，是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业。因此，从中央政府到地方政府，对房地产业的重视程度将超出以往，从政策层面来看，房地产的投资性需求将不会受到打压，以往受到限制的信贷条件也将得到进一步的放宽。

第三，房价上涨的趋势必然使得投资客选择尽快入市，近段时间以来，绝迹多时的温州炒房团又重现江湖，在上海、重庆、杭州等地均出现了他们的身影，房价又面临再次被炒高的危险。因此，对于有投资需求的购房者而言，越快入市，获利的机会将会越大。

从目前的趋势来看，投资性需求还没有真正形成，但是综合各方面的因素来分析，下半年的楼市将极有可能因为投资性需求的重新崛起而得以继续势头良好的局面，但是，一旦投资性需求不能很快的作用于市场，那么楼市依旧将继续疲软，因为有效刚性需求已经没有足够的力量推动下半年楼市的持续火爆。

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责任编辑/qinhaifeng.nc

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