专家称房价下跌也是改善收入分配的最好方式

http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月28 日南方网

近日，对2008年10月22日国家出台的“房地产救市政策”一年期满即将取消的传言，房地产市场极其敏感，引发了一些城市周成交量的波动。

房地产市场公认是“政策市”，民众认为如果政府认为经济复苏是不稳固的，刺激消费是需要升级的话，那么仍然不太会立即收紧货币政策。这一思考模式是有强烈证据支撑的，中国前三季度消费对国民经济的拉动不断提升，除了政府出台了的一些刺激消费政策外（例如“家电下乡”），一个最重要的原因就是“小阳春”迸发出来的房地产购买热潮，它使得中国消费率短期处于近年来的最高水平。

伦敦政治经济学院的教授WillemH.Buiter在其出版的重要论文《房地产不是财富》中对将地产刺激政策（维持高房价）看作是消费刺激政策的做法进行了细致的分析，他认为房地产对国民消费的扭曲力量比任何因素都大，因为高房价产生的按揭支出是刚性的，如果房价过高（尤其投机泡沫造成的）那么收入流将不足以匹配，那么这其实是对一生收入流的一个“重大分配”，如果想通过提高货币化程度，想通过钱变得不值钱来“稀释”按揭流的实际价格，并提高“房奴”们的名义收入，那么结果可能会造成一个灾难性的后果，即货币化的副作用是恶化阶层收入状态，它不一定提高民众名义收入，反而造成了通胀下的实际收入缩水。

Buiter明确表示，房价下跌是改善社会收入分配最好的方式。我们注意到，最近有关部委对改善收入分配调节非常积极。Buiter研究表明，如果这种改善方式是通过发行货币（货币化）来满足民众，那么物价会跑得比民众到手的收入增量还快，但如果这种分配方式是允许市场规律导致的房价下跌，那么这在短期内也许会影响消费，但长期看却是提高了消费率。

如果中国房地产市场投机占据了一定分量的话，那么根据Buiter的研究，所谓住宅市场供应不足就是一种“神话”，因为投机者不是将住房“消化了”，而是“藏”起来了，一旦房价下跌或者政府货币收紧产生的资金周转问题将导致他们会将这些住房“供”出来，这就是所谓“影子库存”的分析方式。

影响房地产价格的还有一种流行的看法是人民币升值，但是“小阳春”创造的房价狂飙恰恰是在人民币贬值期，从2008年7月之后人民币开始和美元重新锁定在6.82，来缓和外贸顺差急剧缩小之势。而在“小阳春”最火爆的4月份之后，人民币伴随美元大幅度对欧元等货币贬值。人民币没有升值，但热钱照样流入，这充分证明了热钱或者投机资本从来不追逐微薄的利差或者汇差（3%左右空间），而是看重资产价格的暴升。

还有一种观点认为，中国正是缺乏足够开阔的投资渠道和机会，才造成大量资金盘踞于地产投机。我们认为，这种观点并不完全成立，中国的确需要开辟足够广泛的投资渠道和投资品种，但是如果货币化的速度过于强烈，那么自然就会形成“投资机会不足”，我们不能总抱怨“库区”（投资渠道）太小，也要思考合适的货币化速度。就像Buiter提示的那样，房地产不是财富，长期看没有拉动消费的财富效应，过度的货币化和迁就性的政策可以暂时巩固高房价，但是它所造成的短期消费刺激模式是这样的：一部分底层民众“吃喝昂贵化”（恩格尔系数上升）、部分中产阶层“消费房奴化”（收入流被按揭支出吞噬），而富人阶层“挥霍化”（奢侈性消费）。

责任编辑/liji.hf

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