购房前先询问上家律师提醒必须注意五大问题

http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月25 日田苗苗房地产时报

[摘要] 房地产专业律师、大邦律师事务所张黔林律师提醒购房者，购房前要搞清土地使用权问题，五大问题必须明晰。

购房者李先生签了定金合同后，才知道购买的房屋竟然不是住宅，土地性质竟是“办公楼”。掐指一算，土地使用年限仅剩36年。总价400多万元的房子，买吧，使用期比预料的少了近一半，不买吧，20万元的定金一分也拿不回来。李先生陷入尴尬境地。房地产专业律师、大邦律师事务所张黔林律师提醒购房者，购房前要搞清土地使用权问题，五大问题必须明晰。

案例：2007年12月14日，李先生因准备购房自住，遂委托妹妹购房。妹妹看中了位于淮海西路上的某楼盘，随后签署了《定金合同》及补充协议，约定以人民币近446万元购买了该楼盘一套房屋，并于当日支付了20万元定金。此后，李先生了解到该房屋类型并非住宅，而是“办公楼”，所占土地的使用期限也并非70年，而是50年，而且自 “1995年3月9日至2045年3月7日止”，尚余不足36年。

李先生认为，签《定金合同》时开发商并没有如实告知上述情况，房屋现状与自己购买住宅房的初衷相违背，于是要求解除《定金合同》，并多次要求退还所付款项，但均遭开发商拒绝。

李先生认为，自己在签署《定金合同》时并未得知该房屋的类型及真实的土地使用年限，而这些情况对自己的决策均构成重大影响。如果看房时开发商如实告知了上述情况，那么自己根本就不可能考虑购买此处房屋。开发商违反了基本的诚实信用原则和公平原则，损害了自己的合法权益。故李先生提起诉讼。

对此，上海市大邦律师事务所合伙人张黔林律师提醒购房者：买房要弄清土地使用权问题。

■律师提醒：

由于商品房的土地所有权归国家所有，买房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用权（支付的房价实际上就包括了二者），所以土地使用权能用多长时间就关系到购买人的切身利益。法律对土地使用权按不同的用途规定了不同的使用年限，即居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

按照新颁布的《物权法》的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”由此可见，住宅用地的产权人可以对土地永久使用，享有永久土地使用权；对非住宅用地（也就是指五十年和四十年出让期限的用地）仅仅规定了“依照法律规定办理”。将来制订的法律如何规定非住宅用地的续期问题还是个未知数，但根据物权法可得出的结论是：非住宅用地到期后很可能不会像住宅用地那样无条件自动续期。

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责任编辑/xutu.sh

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