今年国庆黄金周的最后一天，10月8日上午，7幅地块在厦门市国土房产局交易大厅公开出让。最终，6幅地块以底价成交，1幅进入现场竞拍程序，总成交金额为18.609亿元。全过程仅耗时40分钟，与此前三次火爆竞拍的场景不可同日而语。

尽管过程波澜不惊，但仍不乏亮点。其中，国内地产大佬世茂、万科再度出手，顺利以底价分别竞得厦港片区2009G20地块和翔安X2009G04地块，显示出国内一线发展商对于厦门楼市前景的持续看好。唯一进入现场竞价程序的五缘湾2009G41地块则吸引了住宅集团、特房地产、国贸地产、联发房产等四大本土国企的激烈角逐，最终由特房集团以6.46亿竞得，楼面价9048元/平方米，土地溢价率达56%，再度说明岛内商住用地依然是开发商争相抢购的“香饽饽”。

另外4幅底价成交地块中，位于同安的T2009G06、T2009G08两地块由华旺房地产开发有限公司以底价取得；湖里高新技术园内的两幅办公用地则分别由大盛行（厦门）担保有限公司和厦门市恒辉商贸有限公司竞得。

纵观今年以来的商住土地出让，岛内持续受到开发商的追捧，而岛外商住用地则多以底价成交，冷热迥异。分析人士认为，目前岛内外的地价成本差距已拉开2倍以上，两极分化的趋势日益明显，将给未来的厦门楼市带来新的变数。

冷热不均背后凸显理性

7幅出让地块，6幅以底价成交，与之前“6·8”、“8·8”、“9·8”拍卖会的火爆景象和激烈程度相比逊色不少。尤其值得注意的是，尽管近期厦门政府高层频频力挺岛外区域发展，但本次推出的岛外商住地块依然延续了今年以来的“冷静”态势，全部以底价成交，开发商对岛外的投资参与热情仍然不高，对岛外楼市的风险控制意识依旧很强。

即便是岛内商住用地，此次也仅有1幅2009G41地块进入了现场竞价程序，而争夺也集中在特房、住宅、联发、国贸等4大本土国有房企上，民企中只有有紫金矿业背景的紫金房地产参与了举牌。最终的成交楼面价也与此前的区域楼面价持平，既延续了岛内商住用地出让的热度，又凸显了当前形势下的市场理性。

此外，本次推出的3幅办公和商业用地也波澜不惊地以底价顺利成交。其中，宗地资质颇佳的演武大桥地块，由于挂牌出让说明要求，“竞买者要有全资投资过五星级酒店的经验、具有全资投资过建筑高度超过240米超高层建筑的经验”，将众多开发商挡在门槛之外。于是，符合资质条件的世茂房地产毫无悬念地“如愿”摘得该地块。

理性之余，本次拍卖会也不乏亮点，比如国内地产龙头万科继6月8日强势摘得湖边水库 “湖心岛”2009G07地块后再度出手。此次万科竞得的是翔安X2009G04地块，也是厦门万科首度进军岛外。业界人士认为，擅长郊区地产开发的万科进军翔安，将有力带动翔安楼市的区域价值提升，有利于增强广大投资置业者对区域楼市的信心。

另外，世茂地产顺利竞得2009G20地块也为正在开展的旧城片区改造开了好头，吸引更多的一线品牌发展商参与厦门旧城改造项目，并借助它们丰富的城市综合体运营开发经验，提升厦门城市价值和城市建设水平。

楼市两极分化日益明显

纵观厦门今年以来的数次商住地块出让会，呈现出典型的“岛内热、岛外冷”的特点。尤其从6月8日开始，“内热外冷”有愈演愈烈之势。今年至今推出的岛内商住地块，无一例外都受到各路豪强的争相追捧，成交楼面价也被持续推至9000—10000元/平方米，基本与2007年的高峰期地价水平相当，而湖边水库片区和老市区的地价更被推至新高。

与岛内的火爆相比，岛外土地市场却显得冷清了许多。今年以来，岛外四区都有不同程度的土地放量，但除了海沧两幅地块出现了激烈的竞价场面，楼面价突破5000元/平方米外，其他各区推出的商住用地基本都以底价成交，且成交楼面价多数在2000元/平方米左右。

值得注意的是，今年成交的多数岛外地块都被国有房企竞得，民营房企参与的热情明显没有岛内高，在一定程度上反映了开发商对岛外楼市持审慎的态度。

对此，一些业内人士认为，未来厦门楼市两极分化现象将更加严重。一方面岛内产品高端化趋势不可阻挡，中低端产品已经越来越无法支撑高地价所带来的高房价；而岛外除了个别区域，如海沧、集美的滨海片区依托区域优势向高端发展外，大部分区域还将以更适合广大工薪阶层需求的“平价”产品面市。

另一方面，开发商也将出现明显分化，岛内将演变成大型实力房企的主阵地，而大部分中小开发商将不得不转向门槛较低的岛外发展，甚至出走三、四线城市。

此外，消费者的两极分化也将随着市场更显明显。由于未来岛内外的产品和房价差异拉大，购房者必须理性平衡自身的需求和承受力，以此作为选择置业区域和产品的依据。以岛内目前的发展趋势看，高端化倾向不可避免，改善型和投资型购房将成为消费主流。而发展空间更广的岛外楼市则将由于相对明显的价格差异吸引更多刚性需求。

从目前来看，短期内岛内新区、岛外片区的各类配套都逊于老城区，但长远来看政府正在大力加强新区配套建设和旧城改造力度，未来将对老城区的高房价产生较大冲击。而随着政府逐步将城市建设重心转战岛外，尤其是交通、教育、商业等基础配套的大手笔投入，可以预见不久的将来，岛外人居品质将出现大跃进。

后市蕴含机遇也存变数

从二季度以后，厦门楼市重新陷入“滞涨”的迹象日趋明显。一方面，由于房价快速上涨，重新回到历史高点，严重制约了刚性需求的持续释放，加上新增供应量十分有限，导致近期楼市成交量出现明显下滑；另一方面，需求的持续旺盛和供应的不足，以及土地热拍、市政利好等因素又有力地支撑了高房价，导致近期房价持续走高，买卖双方微妙的博弈格局已然形成。

当前楼市“价涨量跌”的拉锯是否预示着又一个“拐点”即将到来呢？10月9日，国土部智囊机构发布“房地产行业价涨量跌现象探析”报告指出，2009年6月份之后出现的全国性“价涨量跌”现象，是一个危险的信号，并建议政府加强调控。而住建部日前也全文发表了一篇姜伟新部长的署名文章，指出必须建立分层次供应的住房体系，鼓励自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。

于是，有部分业内人士预测，由于现阶段开发商普遍加快了开工、施工进度，到明年二季度，楼市供应量或将达到近几年的历史峰值，如果开发商硬挺房价、购房者持续观望陷入僵局，而政府调控又趋紧的话，开发商的销售压力恐将加大，届时市场究竟是掉头向下还是盘整上扬，存在很大变数。

另外一则值得关注的消息是，据厦门市统计局披露，今年前8个月，厦门市房地产开发完成投资127.48亿元，同比下降33.4%，而全市商品房空置面积则大增，达81.29万平方米，增长77.3%，其中住宅空置面积15.21万平方米，增长2.67倍；非住宅类商品房空置面积66.08万平方米，增长58.5%。对于投资下降，某种程度上可以解读为未来一段时期内供应的缩减；而空置面积的上升，则或许预示着投资风险的加大。

不过，在谈及未来房地产走势时，大部分业内人士还是认为，经过上半年大幅成交放量后，目前成交有所放缓也属正常。随着未来市场供应逐步回升，供求关系趋于平衡，将有利于房价的稳定。另外，在旺盛的市场需求之下，房价显著下调的可能性不大。某开发商更是直言，目前厦门土地购置面积和开工面积同比还是下降，将导致未来一段时期的新增供应量减少，如果没有相应的调控政策出台，房价在严重偏向卖方市场的情况下很难下降，而楼市也将继续保持这种 “价涨量跌”的趋势。