加速"大运之梦"实现龙岗中心城抓住大运尾巴裸奔

http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月10 日湘军一雄房地产门户搜房

[摘要] 深圳楼市沿着城市交通轨道机荷高速公路、水官高速、深惠路、地铁3号线一路“裸奔”到龙岗中心城。这是深圳都市区拓展的一次尝试，也是“福特主义”的在深圳居住革命方面的伟大实践。这一切的加速始于2007年1月17的“大运之梦”的实现。

龙岗中心楼市正抓住大运的尾巴裸奔

深圳楼市沿着城市交通轨道机荷高速公路、水官高速、深惠路、地铁3号线一路“裸奔”到龙岗中心城。这是深圳都市区拓展的一次尝试，也是“福特主义”的在深圳居住革命方面的伟大实践。这一切的加速始于2007年1月17的“大运之梦”的实现。

但是，龙岗中心城仅靠抓住大运的“尾巴”裸奔是远远不够的。正如西班牙市政工程师、城市规划师Ildefons Cerda所说的那样：“我们的城市就像一座座历史的纪念碑，每一代人、每个世纪、每个文明都曾为它添砖加瓦。”

大运会申办成功直接引爆了龙岗中心城地产的火爆，推动了地产商的开发热情，开启了深圳特区内居民移居该片区的美好畅想。这也奠定了了未来的一段时间内龙岗中心城在深圳楼市中的江湖地位，告别深圳楼市2001、2002看南山，2004、2004看福田和2005、2006看宝安的历史。一系列个盘的销售可以说明大运会对该片区楼盘销售的直接刺激作用。紧邻奥运新城的奥林华府成为2007年深圳市申办大运会成功后中心城第一个均价过万的高层住宅楼盘，目前的价格涨幅比起大运会刚通过时温和多了。大运会落户该片区直接拉近了龙岗中心城和深圳特区内的距离，直接刺激了投资热情，龙城华府作为大运申办成功后第一个开盘项目开盘关内客户达到90%。

事实上，2007年龙岗中心城片区新增供应巨增，有19个新盘入市，供应量达到54万平方米。2002年有11个新的住宅楼盘批准预售面积32.47万平方米，2003年仅有9个楼盘批准预售面积19.48万平方米，2004年有8个楼盘有批准预售面积38.91万平方米，2005年推出8个楼盘批准预售面积22.4万平方米，2006仅新增四个楼盘批准预售面积28.72万平方米，2008年有13个楼盘开盘批准预售面积89万平方米。2002-2008年中心城片区供应住宅累计316.83万平方米。

水涨船高。龙岗中心城的楼盘销售价格和新增供应量一样在2007年也出现了狂飙突进的现象。据中原地产统计：2007年中心城住宅成交均价为10542元/平方米，同比上涨近50%。此前龙岗中心城自2002年到2006年以来历年的住宅销售价格分别为3378元/平方米、3786元/平方米、4172元/平方米、5287元/平方米、6470元/平方米，涨幅都比较均匀。不过，2008年受深圳全市成交萎靡的影响，龙岗中心城在公园大地降价引领下共经历了3轮大规模降价，水蓝湾甚至提出了“让房价回到2005”的促销口号，房价以4988元/平方米起。2009年以来深圳房地产市场全面回暖，但是龙岗中心城由于存量巨大直接影响了价格的上涨力度，因而成交价格主要集中在6800-8500元/㎡之间。尽管，该区域也第一次出现了龙岗居住第一奢侈产品紫麟山，别墅叫价3.5万元/㎡，成交均价高出片区别墅1.5倍，依然难以改变整体的价格形象。

龙岗中心城目前新建项目主要集中在以龙平西路为主干道的中央生活居住区和奥体板块：招商依山郡、水蓝湾、君悦龙庭、徽王府、华业玫瑰郡、深业紫麟山、中央悦城、广业城项目、尚模地产项目都分布在龙平西路两侧；而绿景大公馆、阳光天健城、星河龙岗项目和中海玫瑰园则分布在奥体板块。该片区近期将有一批全新的项目面市，君成项目、城南雅筑项目、阳光天健城、泽洋园项目、星河龙岗项目、万科九州新都市、绿景大公馆、尚模地产项目、广业城、家和盛世10个项目将在最近一两年内陆续推出，总建筑面积将超过200万平方米。

与巨大的供应量相比，龙岗中心城现有的居住条件在吸引新客户入住方面已经碰到了瓶颈。从目前龙岗中心城楼盘销售和入住率来看，本地消费已经不足以支撑未来两年的巨大新盘供应，必须吸引关内客户的目光。该片区前期客户以本地客户为主，带有明显的客家居住特性，构成人群单一很难有大的突破，因此在今后的发展中必须吸引关内客户的大量涌入，使客户呈现日益多元化趋势。而要想吸引加多元化的客户，龙岗中心城必须寻找新的发展模式，将零售业、商业、工业和休闲性用地及住房结合在一起。显然，深圳在郊区化早期的“填充阶段”，商业和工业的分散已经慢于住房的分散化趋势，这在美国的这个阶段也是如此。

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