二手房买卖操作指南:二手房交易的几种方式！

http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月29 日法律服务

[摘要] 二手房买卖操作指南.

2、以租代售

以租代售作为一种交易方式，其产生的背景在于合理避税。2005 年5 月l , l 日，国务院办公厅转发了七部委成关于做好稳定住房价格工作的意见》，就改善住房供应结构、抑制投机性需求和合理引导住房消费等方面提出了指导性的意见。在这个文件里，规定出的具体时限是6 月1 日，享受优惠政策普通住房标准、个人购买住房转手交易说征收等政策都是围绕这个日期开始执行的按照新政策规定，6月1 日起对个人将购买不足两年的住房对外销售时，全额征收5%营业税。“两年”因此也成为营业税征收的一个槛，不足两年转卖房子，意味着要较过去多交5%的营业税，以一套50 万元的房子为例，等于要多交出2 . 5 万元的税收，如果是100 万元以上的房子，那么就要出至少5 万元的税收。如此高额的卖房成本，使得一些中介机构想尽办法“避税”，以此吸引客户。其中应用最多、深受买卖双方“欢迎”的“绝招”，莫过于“以租代售”

“以租代售”是双方在确定成交的意愿下先签汀房屋租赁合同，租共至办理产权过户不交纳营业税的时间（即取得产权两年）为止，花租赁合同里约定．买卖双方在正式签订买卖合同并实现产权过买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。

“以租代售”的方式虽然会起到暂时的避税作用，着起来对买卖双下构成任何的损害但由于房屋的价格具有极大的可变因素，假签订租赁合同时，所签的价格与所要求的“两年限制”时间之差后房屋价格是不一样的，如果房屋价格上涨了，那卖家完全可以宁愿二违约金也不愿意按以前约定价格卖掉房子，如果房屋价格下跌了，买家宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定价格买房子。本方式的风险也在于此。

3、先公证后过户

房屋公证在过去是房屋买卖必须进行的一项交易环节，房屋一旦公证，等于产权“尘埃落地”，但随着房地产市场的不断成熟，房屋公证二一措施在前几年就开始得到了转化，不少银行和开发商，将房屋买卖公证逐渐由律师见证代替，这样一来，买卖双方都可以节省一部分“公证费”。

先公证后过户同样是中介或市民在避税的背景下产生的。“先公证后过户”是通过合同或公证的形式进行买卖，即先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。这种交易方式在一些地方极为盛行。

但很显然，这种交易方式存在着较大的风险，这与人们的误解有关。按照房地产管理法的相关规定，房屋所有权的转移以登记为准，不经过过户登记的房屋，即使办理了房屋买卖的公证手续同样不发生所有权的转移，不产生对抗第三人的法律效力。

4、假“赠与”明“买卖”

赠与行为一般发生在亲朋好友之间，作为一种民事法律行为，房屋的赠与在交易过程中一般且欺诬J 垫超身，翔塾卿和哩堕叁都是免交的，正是这一利益的驱使，以往仅用于亲朋好友上的“赠与”方式，如今也搬在了一般的房屋交易上。而买家要求“赠与”的目的也非常明显，就是为了避税。

房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。根据相应的法律规定，房屋赠与当事人须提交房屋所有权证、赠与合同等书面证件，到房地产交易管理部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，房产赠与行为才具有法律效力。

案例：吴小姐今年年初刚在宝安新中心区附近以40 万元投资了一处房产，打算付完首期款后就马上找下家卖掉。按照当时的市场行情，这套房子完全能够以46 万元的价格出售，扣除相关税费、手续费后，吴小姐可获得12 ％左右的利润。不想买下不久，政府二手房转让交易新规定就出台了，吴小姐如果在近期卖房就要承担5 ％左右的营业税，扣除税费后只能有1 万元左右的利润。此时，吴小姐想到了用赠与的方式进行产权转让，私下里收取买主的房款。这样，房产过户时表面上没：找往来，吴小姐就可赚到“营业税”和“增值税”。

采取明赠与、暗交易的买卖方式，对双方当事人都有很大风险。

对买家来说，如何约定付款方式，就是一个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。

我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。如果私下交易被揭穿，双方都要承担相应的法律责任，而且还要补缴税款和罚款，对于双方来说都得不偿失。

在有些地方，房屋赠与所产生的税费并不比房屋买卖少。例如，上海为了打击这种“假赠与真买卖”的方式，就规定赠与公证费为合同总价的2%，有些城市房屋赠与还需缴纳20 ％的所得税。因此，采取房屋赠与的交易方式并不能达到预期的规避税费的目的。

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责任编辑/chenzhouke.huizhou

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