深圳房价下跌超过30% 炒房客成为裸泳者

http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月9 日贾图上海证券报

[摘要] 只有到潮水退却，才能知道谁是真正的裸泳者。

深圳炒房客“裸泳”，打破了炒房必胜，炒房必赚的神话。经过这次教训，经过像李金东这样的炒房客的“现身说教”，房地产市场中的风险第一次如此清晰而强烈地呈现在公众面前，投机性购房行为将逐渐被弱化，一些盘踞在房地产市场中的套利者，会选择新的更安全与稳妥的投资渠道。使得构成房地产市场需求的主体，越来越多的体现在真实性购房而非投机性购房方面。也即，投机性住房逐渐淡出而真实性需求成为主流的房地产市场，其价格变化将为真实的需求所决定，楼市将更加健康与成熟。

以上这种分析是基于深圳的房价变迁得出的结论，但其意义并不仅仅局限于深圳。

深圳炒房客“裸泳”将对整个中国的房价走势产生深远的影响。在中国，北京、上海、深圳三个城市的房价具有最为典型的代表意义。北京是中国的首都，集中了全国最丰富的政治资源、公共资源和保障资源，有奥运概念支持；上海是一个国际性大都市，就国内而言，上海是外国人投资买房最集中的一个城市；深圳与香港一步之隔，其房价直追香港，便成了一个恒久的动力与理由。这三个城市给人感觉都是房价没有下跌的理由，但深圳房价下跌与炒房客“裸泳”，给出了一个醒目的警示：房价下跌不需要理由。

深圳炒房者的“裸泳”给北京、上海等城市的炒房客上了一课，加之房价连续多年上涨，已经是强弩之末，人们对未来的预期不再乐观，投机者会加快卖房套现的步伐。这将使北京、上海等城市坚挺的房价受到影响。与深圳的情况一样，在这些城市中，投机性购房占据相当大的比例。由于每年新建住房都有一部分被囤积在投机者手中，剔除流向市场的部分，仍有大量住房游离于市场之外，这种数量难以预估的存量住房一旦释放出来，就会形成强大的抛压。失去良好预期的北京、上海等地的楼市，根本无法承受这种突然放大的供应，房价的调整就变得顺理成章。

炒房者“裸泳”，也将对开发商产生影响——这是炒房客“裸泳”重塑楼市秩序的另一部分。由于炒房者囤积房价，减少了市场供应，使得房价上涨的预期变得非常强烈，开发商也主动囤积一部分住房用于炒作，或者减缓开发速度，坐享房价上涨带来的更高利润。当炒房客“裸泳”退出，开发商囤积房源的动力将大大减弱，更何况，目前开发商度日如年，资金链紧张，这会加快房地产市场的房产周转效率，有利于使房价理性回归。

炒房者“裸泳”，也将对地方政府产生影响。炒房客推高房价，地方政府是最大的受益者，它可以以更高的价格卖出土地，获取更多的税费收入，因此，地方政府对抑制房地产市场投机行为没有动力。深圳房价的快速下跌，或许能够让地方政府认识到投机性购房为主导的市场最脆弱的一面，一旦房价下跌，破坏性更强，对地方经济的伤害更大。鉴于此，今后地方政府在抑制炒房行为方面，或许会更积极一些。姑且把这看做炒房客“裸泳”重塑楼市秩序的另外一个部分吧。

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责任编辑/liuhuihong.gzzf

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