开发商面临生存问题房价坚挺源自降价无以求生

http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月15 日楚芸工作室搜房博客

[摘要] 楼市紧缩，房贷收紧，开发商的生死问题放在了桌面，但是否一定得通过降价求生，以及是否降价了就可以求生，应该有所不同。

楼市紧缩，房贷收紧，开发商的生死问题放在了桌面，但是否一定得通过降价求生，以及是否降价了就可以求生，应该有所不同。

对于万科这样的有资金渠道的企业，他们的融资链条不会断裂，因而降价，既可以起到薄利多销的作用，也可能回流现金进一步进行土地储备，其土地储备既可是业绩储备也可以一定程度粉饰经营成果，因而是一种积极的降价，是应付市场变化的最佳举措。然，市场中与万科类似的，仅仅有一百二十一家上市房企，近六百家股份制房企或综合房企（背后有他项经营的房企），他们共计占有市场份额三分之一。所以这些房企既具备降价能力，也有降价动机，还有降价预期，但一来他们的产品仅针对小众群体与中产以上阶层，二来他们的降价产品主要出于战略调整，中高档类型居多，对市场的影响力在目前格局下，无论是示范效应还是实际的影响都有限。

相反，市场出现拐点式降价，或整体下调，是需要占市场供应主体绝大多数的开发商整齐为之。但这些开发商在面临生死的博弈之际，真会选择降价吗？

湖北中远公司是一家小型开发商，累计在汉开发两个项目，一个15万平米，一个6万平米。第一个项目赚头与存量资产全部转入第二个项目，看现象，预期房价3600元，实际结售价4500元，其财务大体情况就是商业部分销售及约11万平米的住宅物业抵冲了除银行信贷外的全部负债，等于剩余的近2万平米的可售住宅是其毛利润部分。货币紧缩之前，用这些商业设施与土地进行融资，在湖北某市拿下楼面成本达756元的一百八十亩住宅开发用地，毗邻该地块现售价为2200元/平米。由于存量商业没有卖出，新增用地尚难进入销售，该开发商面临资金缺口，也面临着还贷压力。怎么办？

一种途径是让毗邻一大开发商将项目尾盘进行整体收购；另一种可能就是降价销售。

整体收购价扣除各种费用后余款不足以支持其储备用地的开发，这是为难之一；整体收购后还贷是刚性的数字，不涉及评估空间，这是开发商不愿意走这条路之二；当然收购方以强凌弱是必然的，这是并购之路不通之三。

但降价销售的账也是入不敷出：因为其可回收资金上限为4500*2万平米计九千万元，如果能够理想地拿九千万元开发省内二线城市一百八十亩地，勉强不存在资金压力，每降价一元都会影响其下一项目的开发，还有个可悲的情形是：降价后能否营得时间与资金投放到后续项目？

如果不降价也不被收购，则其活法儿就是看政府的脸色，如果银行强制还贷，可以对其抵押物业进行评估拍卖，但开发商还可以储备用地进行收购整合，保有现售项目的收益。

这种难以两全的心境其实代表普通中小开发企业的现状，他们既准备还在楼市进一步打滚，但又无法进行具有杀伤力的降价销售活动，因为他已经还仅仅属于自己，还有银行，还有政府，还有未来的不可预知。

责任编辑/changyongqiang.tj

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