房价必跌，房价上涨三大官方理由全都站不住

市场分析人士断言房价不会再涨了

http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2008 年3 月27 日转载

[摘要] 今年二月以来各地出现回暖情况,就是因为信贷灵活性增强,开发商也围绕着如何稀释消费者的首付压力做文章,这比打折销售还厉害.

综合媒体报道及各式会议与政策性文件关于房价上涨的表述,总结成三大官方理由推涨房价,并认为这些理由在中国房地产发展过程中都是站不住脚的.

我为了写一篇关于领涨城市的土地出让与新房管制的报告走了几个城市，我想我能回答一个问题，房价怎么涨起来？会不会跌下去？房价上涨从网络传播的角度、专家的角度\官方的声音及政策取向与表述看，

第一个就是分析需求，需求大于供给这样就会把房价抬高，这是一个思路；其代表人物有潘石屹任志强等知名开发商.他们认为整体市场看,总需求远大于总供给,因此要抑制房价,首要的就是要扩大土地供应,形成供求平衡格局.

无独有偶,原建设部副部长杨慎也认为,不能简单认为房价高了,而应看看高房价市场下有没有真正的需求,只要有需求,就不能一概而论地认为房价高了.

第二重估价,即地王与新增高价地的出现让现售项目获得了重估价机会,由地价上涨蔓延到新房价上涨并传导于二手市场,让投机性投资有机可趁.这方面的典型代表是任志强.他认为,地价抬升后,一些正在销售的项目比照其楼面成本重估价,将地王带来的升值计入售价,从而让房价成倍上涨.

而住宅产业司沈建忠司长也认为,前两年房价剧涨与地价迅速上扬不无关联.

第三是投资过剩，说投机还不准确，其实投资过头了就是投机。

过剩说还扩张到流动性领域.并且认为是投机消费与过度投资行为导致了房价上涨.这个官方是这么认为,民间也大行其道,所以才有了两会期间建设部答记者问时强调的需求管制说,目标指向为引导需求,遏制投机,控制投资,鼓励自住性理性消费.

这以上的三个原因我都认为站不住脚，开发商如果只做了一个小项目，那么他就得马上就要资金回笼，但是只要他们认为有钱赚钱就会做这个事，相反要涨价也不是由开发商说了算的，（我认为只有）根据盈利及资金链保障目标，才是决定涨价的因素。为什么在一段时间之内房价翻番了？站得住脚的部分我觉得就是买房需求释放这一块。

第一个就是因为房地产信贷，国家在一段时间内让百分之七十的银行资产沉淀在房子上,多了，必然要外泄，信贷就是最好的渠道，他刺激了个人的消费欲望；

第二个就是一套房子税、首付（加在）一起（的可接受程度）。如果我有已经拥有一套房子，另外假如说我手上又有一定积蓄，根本不会考虑房价涨还是跌，我还是想去买房子。因为，在中国并不是所有的人拿着买房的钱就能够获得12%的利率回报的，也许有的人拿十几万或二十几万或更多去买了股票套进去了，但是房子确实不一样，毕竟有个实体在那。因而房地产在既往的这一段历史来讲是吸引投资者的。

去年11月底到现在房价出现了波动，就是信贷的原因。为什么这么说？因为以前信贷比较松，很多人都能贷款买房，让消费者只需要解决首付问题加上月供问题，就可以置业。现在呢？（因为信贷政策紧了，贷款额度有限，自然买房子的人就少了，人少了就会出现房价的盘整）。如果要说全国的房价是涨还是跌我觉得没有多大的意义，比如说森林花园原来的定价是三千块钱都没有人买，现在是六千五百块，（买的人多了起来，为什么？因为）政府在这里修了一条高速公路，这样能够吸引大集团、其他的开发商过来，（这样，商圈、配套都有了，自然人们的预期也就高了）。

房价涨跌的原因首先是信贷促进了人们投资的乐趣和获得回报的预期；第二个方面就是交通的配套设施做好了会吸引更多的人，从而更能吸引潜在购房者的消费预期.南湖现在有两个盘，一个是以110平米左右为主的，5080元/平方米起步，另外一个做小户型的是6000/平方米起步，这两个地块在一起，小户型明显卖的比较好。这个就是有硬性的需求在里面，因为即使是6000元/平方米买小户型总价也比买大户型的要少，所以很多可人可以考虑。

所以一旦信贷紧缩,并且坚持首付及按揭条件的管制,需求实现的机会大为减少,房价自然稳定下来.而今年二月以来各地出现回暖情况,就是因为信贷灵活性增强,开发商也围绕着如何稀释消费者的首付压力做文章,这比打折销售还厉害.

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责任编辑/changyongqiang.tj

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