陈真诚：如何看待路劲基建分拆房地产上市

---《蓝筹地产评论》记者采访问答

http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月26 日陆玲《蓝筹地产评论》

记者：11月23日“每日经济新闻”报道称路劲基建拟分拆内地房地产业务上市。报道说，早前宣布入主顺驰中国的路劲基建11月22日宣布，董事会正在审议一项将旗下内地房地产发展业务，分拆于主板上市的建议。路劲表示，已按上市规则向联交所提交分拆上市建议，但尚未就附属公司新上市申请，递交排期申请表格。请问您如何看待路劲基建在这个时候分拆房地产业务上市？

陈真诚：路劲基建拟分拆内地房地产业务上市,是在为其内地房地产业务融资。

路劲基建是一家多年从事基础设施建设的香港上市公司，在国内八个省参与超过20个收费公路和桥梁项目，公路总里程约1100公里。2004年，路劲开始涉足中国房地产业务，至2006年9月已在广州和常州拥有6个开发项目，房地产项目总建筑面积160万平方米。为全面开拓内地房产市场，路劲基建入主顺驰中国成为其最大股东。

顺驰中国始于1994年于天津起步,现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，具有国家建设部一级资质。

2006年9月5日，路劲基建与顺驰正式签订协议，向顺驰中国注入12.8亿元资金，并于入资完成后持有顺驰中国55%的股权。

到了2007年5月底，路劲基建发布公布称，通过行使期权增持顺驰A公司股权至88.46%，收购代价将由公司过去提供的贷款所抵消。

也就是说,路劲在顺驰以贷款转增加持股，使得顺驰中国实际上已变成路劲基建在内地的几乎是全资房地产开发公司，占股高达88.46%。　　

2007年5月底,路劲同时还表示，同意向顺驰A提供一笔最高达8亿港元的贷款，年息8%，并须于2008年12月底前清还。该笔贷款将用于收购位于中国的发展土地、支付那些尚未支付地价及一般营运资金。

因此说,路劲入主顺驰,实际上是为顺驰圈地、开发而做融资，解决资金链的问题。路劲所注入资金，主要是为解决圈地所需资金，尤其为解决顺驰一直以来所收购土地中未付款所需资金。

记者：路劲基建为什么在这个时候要分拆上市？

陈真诚：这虽然是历史的事情了，但与路劲准备分拆上市有逻辑关系，说明路劲在中国存了大量的土地。其大量的土地，是顺驰在2003-2004年存的,这些囤地是土地新政策所要重点清查的内容。

早在2003-2004年，顺驰自身从2003年年底开始的大举拿地意图十分明显。

2004年9月，顺驰发布的数据宣称，顺驰目前拥有800万平方米的土地储备。而后一直在哪地储备，但就是资金链有问题。所以路劲进入，并不断提高股份至高度控股。

由于资金链的压力，再加上路劲收购后，顺驰一直处于人事变动中，顺驰的创始人退出董事长位置后又复出。因此，除后面所新开拓的市场、新拿地外，路劲通过顺驰在中国持有大量的土地，许多是“很有囤地年头”的土地，其中，很可能是因公司股份变动和人事变动而没有来得及开发。

现在中央政府的政策已经越来越严厉，9月28日出台的房贷新政和国土资源部的39号令，明确将严厉打击囤地行为，那么，路劲在中国内地，通过顺驰所囤的地和其自身在内地所囤的地，不但数量庞大，而且囤地时间已久，就面临需要“全面清缴土地款”、“同时在规定的时间内全面开工建设”。