http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月13 日 生活日报
2006年1月,王先生通过银行贷款买了一套现房,该房屋的产权证已办理完毕。今年9月份,王先生的公司出现亏损,急需用钱。无奈之下,就将该房屋在没有通知银行的情况下与张女士签订了《房屋买卖合同》。张女士不甚了解二手房交易方面的知识,既没有审查该房屋的相关产权材料,也没有对合同做详细的审查,为了实现合同中约定的70%的购房款,将自己所居住的房屋以低价出售。但是,由于该房屋已经抵押给了银行,银行方面不同意王先生转让该房屋,此种情形使张女士陷入进退两难的境地。
山东豪才律师事务所刘英芳律师点评:根据《担保法》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条规定,买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意,如果抵押权人不同意,只能在解除抵押关系后进行交易过户。
如果抵押权存续期间,抵押人转让房屋未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得房屋所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
也就是说王先生在转让该房屋时,需要经贷款银行的同意,这就是通常说的同行转按揭是很困难的,因为银行存在较大风险。现实中一般是买房人先将卖房人的银行贷款还清,将设在房屋上的抵押权解除,然后买房人或者多次付款或者向银行贷款支付卖房人剩余房款,办理产权过户手续。
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