http://esf.tj.soufun.com搜房二手房网 2007 年6 月11 日 新华日报
上周，华先生前来咨询。原本镇坪路房子已经找到下家，双方合同约定7天后交易。第3天，下家反悔。按理说，华先生有正当理由拗掉2万元定金。就在这个节点，下家来电要求退还部分定金，否则不配合办理撤销手续。中介公司则说找到了出价更高的新买家，但前提是2万元定金中拿出点意思意思当作前笔交易的佣金，否则不配合做上家的工作，解除原合同由上家自行办理。卖房心切的华先生算了一下，两边都给了，自己等于白忙活一场。明明自己是个受害者，却偏偏要受中介和下家的钳制，不然还得落个一房二卖的违约责任。有过华先生这种经历的人并不少，更夸张的是，满足了双方要求后发现新买家原来是中介公司讨佣金的一个“花板”。
二手房实行网上登记备案，最大的好处在于提高了交易安全性。因为每个环节都有密码锁定交易。比如说，网上签约需要有经纪人的“钥匙”，买卖双方都会得到各自的密码，交易合同被安全锁定；交易过户时，买卖双方和中介公司必须带着这份网上签署的合同和网上备案签约号码。所有步骤环环相扣。结果却因为买卖双方不清楚网上交易流程而被中介公司利用，成为恶意违约骗取佣金的理由。
静安区交易中心有关人士解释，备案房解锁有两种方式：需在交易过户期间解除的，必须由买卖双方和中介带好所有合同一起到交易中心申请注销；交易过户期限之后解除的，交易合同会自动解锁，如果约定期限大于90天，自动解锁日期默认为90天。因此，上家完全不必受中介公司和下家的双方钳制而单方进行解除。中原地产法务部经理徐盈盈建议，即使备案房自动解锁，上家也应留心获原本为了省800元的二手房贷款担保费，却不料招来几十万元的损失。南京市房管局人士近日对记者介绍说，目前一些卖房人因为忽略了二手房贷款担保，导致房子的大部分余款迟迟拿不到手。
据介绍，目前二手房交易贷款通常采用的方式是：卖方先将房屋产权过户到买方名下，凭着已是买方名字的产权证，将卖方的土地证过户到买方名下，买方拿到土地证，再凭着已经在买方名下的产权证和土地证，到房产登记部门办理买方向银行贷款的抵押登记手续，然后银行才能发放贷款，这个过程快则半个多月，多则近1个月。也就是说，买方只需支付卖方40％左右的购房款，就能够获得房屋的全部权利证书；卖方已经失去了房产的所有权利，却要等近1个月的时间才能拿到全额房款。在这一过程中，如果出现买方的银行贷款未获批准等情况，卖方就不能拿到剩余的大部分房款。
对此，房管部门人士提醒：二手房交易贷款应通过有资质的担保公司，由担保公司在买卖双方交易过户时先为买方向银行贷款承担担保责任，银行放款给担保公司及时支付给卖方，卖方领走房款后，担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。这样，可能出现的各种风险都由担保公司来承担，同时担保公司还会控制所有后续手续的办理，保证了房产不被不法中介及不法代理公司利用。
取下家违约的书面证明，以免事后下家再次反悔。
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